Основные риски покупателя квартиры на вторичном рынке г. Москвы

В настоящее время покупка квартиры на вторичном рынке сопряжена с достаточно большими рисками, которые можно избежать, если доверить проверку документов юристу, а не риелтору.

В данной статье будут рассмотрены основные риски покупателя квартиры на вторичном рынке на примере г. Москвы, но указанные риски одинаковы для всех регионов РФ.

Многие покупатели и продавцы квартир на вторичном рынке, искренне считают, что риелторы проверяют юридическую чистоту сделки, документы по квартире и все риски. Но, в 99 % случаях, риелторы не особо заморачиваются с проверкой документов, да и не всегда понимают, какие могут быть риски, их главная задача – получить свою комиссию за сопровождение сделки.

Есть риелторы, которые имеют юридическое образование или опыт проверки юридической чистоты сделки, но их слишком мало.

Для того, чтобы не остаться без квартиры и без денежных средств, покупателю квартиры на вторичном рынке г. Москве, необходимо понимать, что при покупке квартиры необходимо проверить документы, на основании которых продавец стал собственником квартиры, не затрагивает ли сделка интересы иных лиц, а также какие имеются права у проживающих или зарегистрированных в квартире и т.д.

Перед покупкой квартиры, необходимо обязательно проверить следующие документы:

✔расширенную выписку из ЕГРН содержащую сведения о правах на квартиру, всю историю перехода права собственности, также с помощью данного документы можно узнать не находится ли квартира в залоге, аресте, ипотеке и т.д.;

✔выписку из домовой книги (или ЕЖД), для того, чтобы узнать о том, кто зарегистрирован и возможно проживает в квартире или на каком основании был снят с регистрационного учёта;

✔правоустанавливающие документы, на основании которых продавец стал собственником квартиры;

✔паспорт продавца, для проверки наличия супруга, можно попросить заказать справку из ЗАГС об отсутствии брака, за определённый период времени;

✔справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (от нарколога и психиатра) по месту жительства продавца;

✔технический паспорт на квартиру из БТИ, для того, чтобы поверить наличие или отсутствие переустройства, или перепланировки квартиры и др.

Покупателю необходимо понимать, что он может попасть в ситуацию, когда после покупки квартиры на вторичном рынке г. Москвы, договор в определённых ситуациях может быть признан недействительным. И далеко не всегда покупателю получится вернуть свои деньги или сохранить право собственности на долгожданную покупку.

Рассмотрим подробнее, какие имеются риски при покупке квартиры на вторичном рынке г. Москвы.

Основные риски покупателя квартиры на вторичном рынке, можно подразделить на следующие:

v    Риски покупателя, при покупке квартирына вторичном рынке с зарегистрированными лицами (обременения квартиры):

✔Лица отказавшиеся от приватизации квартиры или имеющими бессрочное право пользования на дату приватизации;

Это те люди, которые отказались от приватизации муниципальной квартиры или ранее участвовали в приватизации и получили право бессрочного пользования в квартире. А также люди, которые были вселены в муниципальную квартиру несовершеннолетними, в приватизации участия не принимали, но также получили право бессрочного пользования квартирой.

Если указанные лица проживают в квартире, то независимо от собственника имеют право пользования квартирой. Выписать через суд их можно только, если они никогда не вселялись в квартиру или добровольно выехали из неё.

Если вы решили рискнуть и купить такую квартиру, то перед сделкой указанные лица должны сняться с регистрационного учёта в квартире, в нотариальном виде составить документ, подтверждающий, что они добровольно выехали их квартиры, снялись с регистрационного учёта.

Хотя, даже при таких действиях, для покупателя существуют риски, что в дальнейшем отказники от приватизации будут оспаривать своё снятие с регистрационного учёта и добровольность отказа от права пользования квартирой.

Перед сделкой с приватизированной квартирой, у продавца необходимо попросить документы по приватизации квартиры, а также расширенную выписку из домовой книги, с данными о регистрации в квартире.

✔Лица, которые являлись членами семьи члена ЖСК (жилищно-строительного кооператива или жилищного кооператива), которому предоставлялась квартира;

Исходя из толкования норм права жилищного кодекса, действовавшего ранее и нынешнего ЖК РФ, члены семьи лица, принятого в члены ЖСК, приобретали бессрочное право пользования квартирой, если они были вписаны в ордер.

Таким образом, если квартира выдавалась по ЖСК одному человеку, который становился собственником и на дату выдачи ордера в нём были указаны члены семьи такого человека, например, дети, то они имеют право пожизненного пользования квартирой, пока сами не откажутся от такого права. Перед сделкой необходимо удостовериться, что указанные лица, не зарегистрированы и не проживают в квартире.

✔Лица имеющиеся право пользования квартирой по завещательному отказу;

Завещательный отказ означает, что наследодатель обязывает наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. При последующем переходе права собственности на такое наследственное имущество, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу. (ст. 1137 ГК РФ)

Поэтому, если, например, квартира покупается у продавца, получившего имущество по наследству, или у иного лица, которое купило квартиру у наследника, необходимо проверить наличие или отсутствие завещательного отказа в отношении данной квартиры.

Лицо, имеющее право пользования квартирой на основании завещательного отказа, может отказаться от своего права, выехав и снявшись с регистрационного учёта или/и в нотариальной форме оформив отказ от своих прав, но существует риски, что в дальнейшем такой человек будет оспаривать отказ от своих прав или доказывать, что выехал вынужденно.

Перед сделкой необходимо запросить у продавца, ставшего собственником квартиры по завещанию, текст завещания, чтобы проверить наличие или отсутствие завещательного отказа.

✔Лица, которые передали права на квартиру по договору дарения, но исходя из условий договора, имеют право пользования квартирой;

Если вы покупаете квартиру у продавца, который является собственником на основании договора дарения, просите показать экземпляр договора дарения, чтобы убедиться, что там отсутствует условие о проживании в квартире дарителя. Также необходимо, чтобы на дату сделки, даритель квартиры не был в ней зарегистрирован, не проживал в квартире, это может повлиять на исход дела, если даритель, после смены собственника будет оспаривать договор дарения.

✔Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой, оставшиеся без попечения родителей, а также чьи права нарушает один из родителей, производя отчуждение квартиры;

Покупка квартира с проживающими в ней несовершеннолетними детьми, является достаточно большим риском, поэтому необходимо знать, не находятся ли дети под опекой, не нарушает ли один из родителей права детей, отчуждая квартиры и т.д.

Например, у меня были дела, когда отец детей после развода, произвёл отчуждение квартиры третьим лицам, квартира являлась его личным имуществом, в суде сделки были признаны недействительными, так как они ущемляли права и интересы детей.

✔Получатели ренты (предыдущий собственник квартиры, который передал её новому собственнику по договору ренты);

При покупке такой квартиры необходимо получить сведения снято ли обременение в виде ренты, не оспаривается ли договор ренты и т.д.

v    Риски покупателя, при покупке квартиры на вторичном рынке, связанные с признанием сделки недействительной, на основании того, что продавец на дату сделки был недееспособным или ограниченно дееспособным;

Риски покупателя, при покупке квартиры на вторичном рынке, могут быть связанны с тем, что продавец на дату сделки, мог не осознавал свои действия или был недееспособным, или ограниченно дееспособным. Если это будет установлено в суде, то квартира будет возвращены в его собственность (или перейдёт к наследникам), а сделка по купле-продажи квартиры на вторичном рынке будет признана судом недействительной.

✔Риски покупателя, при покупке квартиры на вторичном рынке, связанные с появлением других наследников квартиры, которая была получена продавцом в порядке наследования;

Например, в наследство вступил один их наследников, который скрыл от другого наследника (или тот просто не знал) о смерти наследодателя, в результате опоздавший наследник, может восстановить срок на принятие наследства или доказать, что он наследство фактически принял и подать иск о признании сделки недействительной.

✔Риски покупателя, при покупке квартиры на вторичном рынке, если квартира фактически продаётся по поддельным документам, не настоящим собственником;

Например, квартира может продана по поддельному паспорту, вместо продавца в сделке участвует иное лицо, похожее на продавца. Большой риск покупать квартиру на вторичном рынке, если в сделке вместо продавца участвует его представитель по доверенности, так как доверенность может быть уже отменена или вовсе поддельной, или продавца уже нет в живых.

✔Риски покупателя, при покупке квартиры на вторичном рынке, связанные с нарушением прав несовершеннолетних детей;

В случае, если при отчуждении квартиры нарушаются права несовершеннолетних детей, такая сделка может быть признана недействительной судом. Поэтому, если в квартире зарегистрированы дети, следует быть предельно осторожным при покупке.

✔Риски покупателя, при покупке квартиры на вторичном рынке, связанные с нарушением прав супруга, который не давал своё согласие на сделку, а квартира приобреталась в браке;

В последнее время, покупатели часто страдают от того, что один из бывших супругов отчуждает квартиру, без согласие другого супруга, в результате, супруг, который не давал согласие на сделку и не получил за неё свою долю, подаёт иск в суд на оспаривание сделке.

Если на момент продажи квартиры супруги состоят в браке, то обязательно требуется нотариальное согласие на отчуждение квартиры, если супруги уже в разводе, то покупателю следует также просить, чтобы бывший супруг, который не участвует в сделке, выдал своё нотариальное согласие на куплю-продажу, для того, чтобы обезопасить свою позицию, в случае оспаривания сделки одним из супругов.

Например, если покупатель купил квартиру и на момент сделки продавец состоял в браке, а квартира являлась совместно нажитым имуществом, но при этом нотариального согласия второго супруга на сделку не было, то в суде сделка будет признана недействительной.

Если же квартиру продаёт один из бывших супругов, то другой бывший супруг также может оспаривать сделку. Поэтому, перед сделкой, следует удостовериться, что продавец не состоит в браке и не состоял в браке, на дату приобретения квартиры.

✔Риски покупателя, при покупке квартиры, если квартира изначально приобреталась при помощи материнского капитала.

Исходя из закона, если квартира покупалась с помощью денежных средств, полученных по материнскому капиталу, то супруги должны выделить детям доли, соответствующие денежным средствам по материнскому капиталу.

Зачастую, родители не выделяют доли своим детям, а в дальнейшем продают такую квартиру, у покупателя такой квартиры имеются риски, что органы опеки и др. заинтересованные лица, могут подать иск на признание сделки недействительной, так как были нарушены права детей.

✔Риски покупателя, при покупке квартиры с торгов.

Действующее законодательство, не позволяет законным путём проверить все риски покупателю, который покупает квартиру с торгов.

Например, предыдущий собственник квартиры взял кредит под залог квартиры, свои обязательства по оплате не выполнял, на квартиру было обращено взыскание, далее она выставлена на торги.

Потенциальный покупатель (участник торгов) не может получить информацию о том, имеются ли в квартире обременения (отказавшиеся от приватизации, лица по ЖСК и т.д.). В результате, победитель торгов, может получить «кота в мешке», узнав, после победы в торгах, что в квартире имеются обременения, о которых ему не сообщили.

Необходимо знать, что новый собственник квартиры не всех зарегистрированных лиц может выписать из квартиры через суд.

Можно в таком случае, подать иск в суд о прекращении права пользования квартирой или пытаться расторгнуть договор купли-продажи, заключаемый с победителем торгов и вернуть денежные средства, но сделать это достаточно сложно.

✔Риски покупателя, при покупке залоговой или арестованной квартиры.

Например, продавец квартиры, до её продажи обременил её по договору залога, в таком случае в регистрации перехода права собственности будет отказано. Также возможна ситуация, при которой договор залога ещё не успели зарегистрировать и в этот период произведено отчуждение имущества покупателю. Всегда перед сделкой следует проверять не является ли продавец должником по исполнительному производству, нет ли арестов на квартиру.

В настоящей статьи кратко рассмотрены основные риски покупателя квартиры на вторичном рынке г. Москвы, но указанный список рисков не является окончательным. Для того, чтобы избежать риски, обезопасить себя в случае судебных споров, перед покупкой следует обратиться за помощью к юристу.

За консультацией юриста или ведением судебного дела, вы можете обратиться по следующим контактам: email: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript., тел.: 8-965-366-2955

____________________________________________________________

Авторские права © на статью, а также на остальные статьи и материалы сайта принадлежат Колодко В.В., любое копирование с целью размещения на других сайтах, интернет изданиях, в печатных изданиях и т.д. запрещено, преследуется по закону.{jcomments off}